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公租房管理的重庆探索
2013-02-16 重庆日报
公租房里的幸福片段
2012年9月3日,蔡家公租房小学,学校正在举行开学典礼。
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核心提示
从2011年4月16日“民心佳园”首批承租户入住,到去年底“民安华福”小区“开张”,重庆公租房的入住户已达9.5万户、约28万人。
28万人就是一个“江湖”。在这个“江湖”中,人员形形色色,诉求五花八门。如何让来自五湖四海的“房客”们,在新“江湖”中和睦相处,并建立一个融洽和谐的大家庭?这考验着管理者的智慧——
“重庆已进入‘后公租房时代’,这个时代,管理成了我日常的工作重点。”作为参与重庆公租房建设、管理的元老之一,郭唐勇最近的工作重心发生了变化。
“过去,我是跑工地、看现场,督促工程的质量与进度。现在不同了,主要是逛小区、进家庭,了解居民间针头线脑的事儿。”郭唐勇是市公租房管理局局长,他说,公租房是个新鲜事物,怎么管,没有经验,更没有先例,“只有一边管理一边摸索。”
没有统一标尺 只求因地制宜
郭唐勇的话,道出了公租房管理的最大现实——以公租房为主的保障房型社区,人员多,规模大,特殊困难群体集中。“从某种意义上讲,管理好公租房比建设公租房更难。因此,各公租房小区也在摸着石头过河中,寻找最适合的方式。”
“民心佳园”是由7个组团形成的一个大社区,入住了17000多住户,近5万人,多条市政道路从小区里穿过。
“我们整合了房管中心、物业公司、街道居委会、警务室四支力量进行小区内的协同管理。”民心佳园房管中心主任罗良成介绍,为了防止管理脱节,市公租房管理局会同属地政府创新社区管理机制,采用小区管理(即封闭组团内的专属管理)和社区管理(即小区组团外的社会事务管理)相结合的模式,对整个公租房社区实施管理。
而“康庄美地”和“民心佳园”不同,小区内没有市政道路,统一的封闭式管理在这里非常适用。
不仅如此,市公租房管理局联手属地政府,还在这里组建了社区管理委员会,并整合属地有关部门和驻小区单位力量,发挥社区居委会、承租户委员会、楼栋长、社区志愿者等基层自治组织的作用,形成“横向到边、纵向到底”的社区网格化管理。
“家访”,是网格化管理的一项重要内容。
龙世建是“康庄美地”公租房小区一社区的党支部书记,说是负责党支部的全面工作,但小区里的家长里短,她也会亲力亲为。
“家访主要是发放居民联系卡和了解家庭成员结构、爱好等基本情况。”在入住了3000多户的小区里,龙世建带着八九个工作人员,花了整整1个月时间终于走了个遍。如果白天没人在家,她就记录下来,晚上再去,“要保证把每一户都家访到位。”
一趟访下来,社区工作人员不仅对小区内每一栋楼里的承租户了若指掌,还专门为孤寡老人、残疾人等特别需要照顾的人群建立了档案。“不敢打保票说全部认识,我敢说,这小区里大部分的承租户我都喊得出名字。”龙世建说。
市公租房管理局负责人说,目前,在已入住的“民心佳园”、“康庄美地”等公租房社区里,都充分发挥社区居委会、承租户委员会、信息员、社区志愿者等自治组织的作用,实现信息的沟通和共享。不过,由于公租房在短时间内大规模入住,小区内的管理人员和志愿者仍有些欠缺。受制于此,尽管前期取得了一些成效,但公租房小区的最佳管理方式仍在摸索中。
柔性管理 疏导结合
陈鹏(化名)是北部新区一公租房小区的承租户。去年,他四处找工作未果后,索性在小区里支起个棚、摆了个面摊。除开七七八八的各种费用,他一个月还能赚近2000块钱,“加上老婆每个月2000多元收入,租金、生活费、娃儿的学费都够了。”
在这个小区,和陈鹏一样摆摊的承租户不在少数。
深蓝色的棚下,是一字儿排开的面摊、稀饭摊、蔬菜摊、肉摊、杂货摊等等摊位,占的位置是小区内的市政人行道。“摊摊摆起还是方便,我腿脚不方便,小区配套的菜市场太远。”承租户蔡婆婆说,她喜欢早起出门在这些棚下的早饭摊上买稀饭、油条回家,顺路再在摊上买点菜。“唯一的问题就是他们占了人行道,有时候只有走马路边边,还是有点危险。”
承租户们觉得这些摊位让他们的生活更方便,但市政部门却很是头痛。全部取缔可能会让不少承租户失业;如果不取缔,恐怕这种现象又会愈演愈烈。
为此,市政部门在该小区尝试疏导结合的方式,既保证居民需求,也不让承租户失业——他们在小区内的市政道路划定摆摊的时间段,通过限时、限路段的方式来对这些占道经营的摊位进行管理。同时,该小区旁边正在筹建一个1万多平方米的综合市场,包括农贸市场、银行等,建成后也会缓解小区周边配套设施不足的问题。
上述问题,在其他公租房小区也不同程度地存在着。
市公租房管理局相关负责人分析,公租房小区在交房时同步投用了不少配套设施,保证了承租户的基本生活要求。但随着在短时间内的大规模交房入住,这些配套仍显“杯水车薪”。
“前期规划的欠缺是原因之一,而且公租房小区多处于新区,和有成熟配套的老城区相比确实不那么方便。”他认为,在加快后期对小区周边商业、文化等配套设施补充的同时,也要对小区附近的大片区进行整体规划,运用市场化手段培育和带动周边的各种配套共同成长。
帮扶机制 让近邻亲密似亲人
住在“康庄美地”小区7栋的余和江是位孤寡老人,但是邻居给他的关心让他也能享受天伦之乐。这得多亏住在隔壁的何廷霞、任贵云两口子,每天早晚都会去看看余和江老人,和他拉拉家常。
这是龙世建在小区每栋楼里建立起的互助平台,“让邻居或是热心的承租户时常去看看这些老人,对他们是一种关心,也能让他们的晚年生活不孤单。”在她看来,小区里的物管和这些热心承租户就像是老人们的半个子女,“俗话说得好,远亲不如近邻。”
而在81岁的林金梁眼中,蔡家“两江名居”公租房小区房管中心的工作人员,是他晚年时光中最亲近的人。
“每次去看他,他不知道怎么表达谢意,就只好手舞足蹈地唱歌给我们听。”工作人员说,自打林金梁在2011年底住进小区后,房管中心和物业公司的工作人员,都会隔三差五去看他、跟他聊天,天冷还会提醒老人加衣保暖。
这位独居老人感叹:“他们简直就是我的亲人。”
现在,我市公租房小区里的3000余户困难承租户都有了慰问救济机制,700多户困难承租户也有了帮扶对子。而专门针对小区内病残承租户和独居老人的帮扶机制,也已在“民心佳园”、“康庄美地”、“康居西城”、“城南家园”等6个公租房小区全面推广。
据了解,每个公租房小区在交房入住后,物业公司、社区居委会、监督信息员、市民学校志愿者会分别前往小区每个承租户家中家访,形成“一对一”巡查探访机制,并对特殊情况登记备案,以方便定期联系。工作人员每周还会对小区内70岁以上独居、生病、残疾老人进行一次探访。
同时,物业公司、居委会等还积极发动小区住户,建立起邻里帮扶机制,制作印有联系电话的“邻情关照卡”。在已入住的6个公租房小区内,已发动了300多户老人的邻居,帮助工作人员及时掌握这些老人的健康状况,让老人们“意见有人听、冷暖有人知、困难有人帮”。
文化建设 既丰富生活又提高素质
陈海林是“康庄美地”公租房小区的承租户,自从住进这里后,他的爱好从打麻将变成了唱歌。
住进公租房之前,他住在江北观音桥黄桷园。退休之后,他打发时间的办法无非就是打麻将。不过,去年9月他和老伴、儿子、媳妇搬进“康庄美地”后,生活就改变了。
“我本来喜欢唱歌,但是以前周围的邻居只打麻将。”在“康庄美地”,陈海林找到了唱歌的“搭子”。一有空,就约上邻居,在小区中庭里唱两曲。“你看,我们这个合唱队,从指挥到伴奏到演唱成员,全部都是小区里的退休职工,但个个都专业。”
每天上下午,小区的中庭广场总是热闹非凡——大妈穿着舞鞋正扎堆练舞;另一群大妈在悠扬的音乐声中练习走“猫步”;陈海林则和他的小合唱队在一隅的小凉亭里,在手风琴的伴奏下排练着男声小合唱。
“小区里每天都这么闹热,这些叔叔孃孃很会找耍事!”康庄美地公租房小区物管中心的工作人员感叹,承租户通过自发的娱乐活动,让整个小区其乐融融。
在公租房小区,如果要实现社区的融合、稳定,就需要实现居民心理的融合、文化的融合,以及市民素质的整体提升。这需要做好物业管理、房屋管理等基础性工作,更需要集合党政、民间、居民的力量做好社会管理和公共服务。
因此,小区不仅时常就近、就地为居民提供就业、社会保障、教育文化、医疗卫生等基本公共服务,各个公租房小区也时常组织小区居民排练文艺演出,还在公租房小区里开办“市民学校”,培育健康向上、富有特色的社区文化,以增强承租户的归属感、认同感。其中,“民心佳园”已组建少儿英语、少儿艺术团,现有成员205人;“康庄美地”也已组建少儿绘画班、少儿英语角、少儿合唱团,现有成员55人。
晒账单
以房养房 公租房资金活了
公租房的修建和管理过程中,资金是很关键的一环。
经测算,我市建设4000万平方米公租房总投资约1200亿元,按财政投入和融资贷款3∶7的比例筹措。财政投入主要通过3万亩国有储备土地划拨注入和中央财政专项、本级财政支出、税费减免等方式筹集。融资部分主要通过银行贷款、非银行金融机构和住房公积金贷款、发行债券等市场渠道筹集。
在这之中,重庆的两家大型国企承担了我市首批约360万平方米、总投资110亿元的公租房建设任务。
一家国企精心挑选了自己储备范围内最好的三块土地——鸳鸯地块、大竹林地块、华岩地块,专门用于建设公租房。为确保公租房建设的顺利推进,该集团全面推动了“民心家园”、“康庄美地”、“民安华福”等公租房项目的建设,部分住房已经按期交付使用。
另一家国企的负责人则表示,从长远来看,公租房项目是一笔微利的优良资产。从2011年以来,该集团开工建设了860万平方米保障房,成为全世界最大的保障房开发商,这么大的规模,不是政府强行摊派的,而是主动争取的结果。
建成之后,公租房里的房,又怎么“养”?
“现在,重庆的公租房运行表现为‘短期不平衡、中期平衡’。”市公租屋管理局计划财务处处长张咏梅说,在建设阶段及入住率不高的情况下,重庆的公租房会出现资金的流动性短缺;待全部建成投入使用后会基本能够实现平衡。未来,随着周边配套设施的完善并对商业物业进行一段时间的培育后,最终将实现公租房以房养房、良性发展的目标。
民心佳园
支
“民心佳园”项目总投资32亿元,财政投入30%、约9.6亿元;公积金贷款8亿元,商业银行贷款14.4亿元。按照当前汇率,每个月要归还的融资成本约1086万元,每平方米利息成本为10元;房屋管理费每月约9万元,产生利息成本和管理成本约1095万元。
收
在饱和入住的情况下,租金收入每月约1007万元、商业租金收入每月172万元、车库租金收入每月83万元。“民心佳园”现在每个月的租金收入合计1262万元。
康庄美地
支
在“康庄美地”,项目总投资35.5亿元,财政收入30%、约10.65亿元;公积金贷款约占5亿元,商业银行贷款19.85亿元。每个月要归还的融资成本为1271万元,每平方米利息成本为10.2元;房屋管理费用每月10万元,产生利息成本和管理成本1281万元。
收
在饱和入住的情况下,租金收入每个月1026万元,商业租金收入每个月323万元,车库租金收入每月77万元。由此,饱和入住后每个月的租金收入合计1426万元。
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